取引事例比較法（不動産）-概要、

取引事例比較法は、評価対象の不動産と同様の不動産の最近の販売に依存しています。比較されるプロパティも同じ地域と現在の使用に該当する必要があります。

クイックサマリー

取引事例比較法は、不動産の評価に使用される3つの方法の1つです。他の評価アプローチは、コストと収入のアプローチです。
不動産の売上比較評価アプローチでは、類似の物件の売上データを使用して、物件の市場価値を決定します。
鑑定士は、物件の現在価値を判断する際に、最近売却された類似の物件を少なくとも3つ使用する必要があります。

取引事例比較法を理解する

対象物件の価値を評価する際、比較対象物件の特徴に応じて価格調整を行います。

対象物件が比較対象物件に見られる特定の特徴を欠いている場合、価格は特定の特徴に起因する値に応じて下方修正されます。したがって、同等のプロパティにはない価値のある機能がプロパティに付属している場合は、それに応じて値が上方修正されます。これは、最近販売された少なくとも3つの類似のプロパティを比較した後、最終的な数値に到達するまで行われます。

評価への取引事例比較法は、鑑定専門家の比較市場分析の重要な部分を形成します。比較市場アプローチは、買収を経る不動産の実勢市場価値を決定するための基礎です。他の評価方法と連携して、売上比較アプローチは、売り手、投資家、不動産投資信託（REIT）の概算見積もりです。不動産投資信託（REIT）は、収益を生み出す不動産に投資する投資ファンドまたは証券です。。この基金は、オフィスビルやアパート、倉庫、病院、ショッピングセンター、学生寮、ホテル鑑定士、一般市民などの商業施設への投資に資金を提供する株主の会社によって運営および所有されています。

不動産市場のダイナミックな性質と絶えず変化する性質のため、投資家は最近上場された売り物件の価格を頻繁にチェックする必要があります。市場は急速に変化しており、すべてのプレーヤーは現在の傾向を認識している必要があります。一般的な条件に基づいて、売り手と投資家は、市場のトレンドと同等になるように要求を上げるか下げるかを義務付けることができます。

理想的な比較可能なプロパティを見つける

同等のプロパティは、対象のプロパティに最も類似しているプロパティです。類似性は、プロパティのすべての一般的な詳細と一致する必要があります。プロパティの一般的な説明には、寝室の数、バス、平方フィートのサイズなどが含まれます。許容される不一致には、追加のバス、ペイントの色、およびその他の重要でない説明が含まれます。

比較可能なプロパティの比較は、物理的な場所にできるだけ近いプロパティに制限する必要があります。これは、多くの類似点を共有していても、場所が異なると市場価値が異なる可能性があるためです。

たとえば、住宅用アパート住宅用不動産REIT住宅用不動産REITは、テナントに賃貸するための住宅用ユニットを所有および管理するREITです。住宅REITは、ビジネス以外の目的での職業に利用できる単一家族または複数家族の構造のいずれかに分類できます。中央ビジネス地区に近いマンション、別荘、学生寮などは、CBDから遠く離れた物件よりも高い評価を得ています。考慮すべきもう1つの考慮事項は、できるだけ最近に売却された物件を採用することです。

最近売却された物件は、不動産市場が定期的に変化するため、数か月または数年前に売却された物件よりも近似値が高くなっています。同じ場所に比較可能な物件がない場合は、比較可能な物件を探しながら時間を移動するのではなく、近くの場所で最近売却された物件を検討してください。

鑑定調整係数

1.同等の品質

サブジェクトプロパティは、比較可能なプロパティと可能な限り類似している必要があります。これにより、調整の必要性が大幅に減少します。調整は、対象のプロパティから目撃された比較の違いから生じます。

2.所有権

サブジェクトの値は、サブジェクトプロパティの所有権に応じて、上向きまたは下向きに調整できます。たとえば、単純不動産権は、リース中の利息とは異なる方法で評価されます。したがって、所有権は評価において論争の的となる問題です。

3.市況

市況は、評価調整における他の決定要因です。不動産価格は、市場の動向に応じて上下する可能性があります。現時点での競争によっては、売り手は買収の可能性を高めるために価格を下げる場合があります。市場は一週間でも変わるかもしれません。

4.場所

もう1つの決定要因は、問題の物件の場所です。空港、道路、CBDなどの主要なインフラストラクチャの近くに比較的位置する物件は、遠くにある物件よりも価値が高いと見なされます。

トラフィックパターン、ショッピング施設などの重要な要素小売REIT小売REITは、中央ビジネス地区および高級エリアの商業施設を所有および管理するREITの一種です。商業施設へのアクセスに小売スペースをリースし、対象物件と同等の物件との違いによる調整にも寄与する可能性があります。

結論

取引事例比較法は、比較される2つのプロパティの類似性を利用します。類似性は、販売またはリストがどれくらい最近のものであるかから、比較されたエンティティの説明の類似性にまで及びます。同一の比較可能なユニットがないことは明らかです。したがって、機能の違いに応じて調整する必要があります。

取引事例比較法は最近の販売データに大きく依存しており、最近の販売データがない場合は適切でない可能性があります。したがって、豊富な売上高と最近のデータが不足している不動産鑑定は、代替手段を使用する必要があります。ただし、最近のデータが適切である場合、最も適切な評価方法は、売上比較不動産評価方法です。