UpREITとDownREITという用語は、REITの企業構造に存在する違いを表しています。「アンブレラパートナーシップ不動産投資信託」の略であるUpREITのコンセプトは1992年に導入されました。UpREITにより、老舗REITは、所有するすべての不動産物件を、売却することなく新しいREIT構造にプールすることができます。 REITへ。これは、新しいREITが直接プロパティを所有していないことを意味します。
同時に、DownREITは、投資家が共同パートナーシップ契約を締結することにより、REITのパートナーになることを可能にします。どちらの構造でも、投資家はキャピタルゲイン税を繰り延べることができます。キャピタルゲイン税キャピタルゲイン税は、キャピタルゲインまたは個人が資産を売却することで得られる利益に課せられる税金です。税金は、資産が現金に変換された後にのみ課され、投資家の手にあるときは課されません。高く評価されている不動産物件の売却について。
クイックサマリー
- UpREITとDownREITは、投資家が評価された不動産の売却に対するキャピタルゲイン税を繰り延べることができるREITの企業構造の一種です。
- UpREITを使用すると、投資家は、合資会社と引き換えに、不動産投資の保有を包括的パートナーシップに寄付することができます。
- DownREITにより、投資家はREITとのパートナーシップ契約のパートナーになることができます。
UpREITとは何ですか？
UpREITはDownREITの代替手段であり、所有者は、寄付された不動産の価値に等しい限られた営業帽子ユニットの風袋と引き換えに、包括的なパートナーシップに貢献することができます。投資家にはプットオプションが与えられ、将来の合意された期間の後に現金またはREIT株式に変換することができます。
受け取った収益は、より多くの不動産物件の取得、借金の返済、またはその他のREIT関連の目的に使用できます。すべての管理機能は包括的パートナーシップに下流化され、新しいREITは持ち株会社として機能します。持ち株会社持ち株会社は、事業、ベンチャー、またはその他のアクティブなタスクを自ら実行しない会社です。代わりに、を所有する目的で存在します。
UpREITは、投資家が自分の不動産を相続人に非課税で譲渡できる不動産計画ツールとしても使用できます。相続人は、パートナーシップユニットが市場価値に拡大される所有者の死後までプットオプションの行使を延期することができます。
その後、プットオプションを行使することができますプットオプションプットオプションは、買い手に、所定の満了前または所定の満了時に、指定された価格（行使価格とも呼ばれます）で原証券を販売する権利を与えるが義務ではないオプション契約です。日付。これは、オプションの2つの主要なタイプの1つであり、もう1つのタイプはコールオプションです。原資産の評価額に対してキャピタルゲイン税を支払うことなく。不動産所有者の死亡後にプットオプションを行使することは、相続税を支払うためのより大きな流動性を提供し、その後の課税に対する所得税を防ぎます。
DownREITとは何ですか？
DownREITは、UpREITと比較して比較的新しい構造です。REITのすべての活動がパートナーシップレベルで実行されるUpREITとは異なり、DownREITは不動産所有者とREITの間の共同パートナーシップです。DownREIT構造は、包括的パートナーシップの下で運営することを意図していない不動産所有者のために作成されましたが、代わりに、所有者はREITとの合資会社のパートナーになります。
新しいリミテッドパートナーシップは、不動産物件を所有および運営することができます。一部の不動産は、直接取得するか、パートナーシップに不動産を提供した不動産所有者との合資会社を通じて所有することができます。
DownREITは、評価された不動産の売却に対してキャピタルゲイン税を支払うことを避けたい投資家に好まれます。彼らの資産の価値がREITが所有する不動産の価値を大幅に超えると信じている場合です。 DownREITの投資パフォーマンスは、REITのポートフォリオ全体ではなく、所有者の資産に依存します。投資家は、REITの株式または現金に転換できるプットオプションを所有しており、転換価値は、その特定の時点での不動産所有者の不動産投資の価値に依存します。
ただし、DownREITの構造はかなり複雑であり、投資家は投資を適切に構成するために税務専門家のサービスを雇うことがよくあります。DownREITは内国歳入庁の注目を集める傾向があり、連邦税務当局は、適切に構成されていない限り、DownREITへの資産の譲渡を課税対象と見なす場合があります。
UpREITとDownREITの比較
1.税制上の優遇措置
UpREITは、税制上の利点とシンプルさから、不動産投資家により広く使用される傾向があります。投資家の目標がキャピタルゲイン税を延期することである場合、REITの評価された資産の譲渡は課税対象のイベントを作成しないため、UpREITが最良のオプションです。
DownREITは、複雑な運用構造を採用する傾向があります。その結果、投資家は、投資を構成する方法についてのガイダンスを提供するために、税金と投資の専門家を雇うことに余分な費用をかける必要があるかもしれません。投資家が評価された資産を譲渡する際にIRSが提供する規則に従わない場合、連邦税務当局はその取引を課税対象と見なす場合があります。
2.収益率
不動産所有者が、不動産がREITのポートフォリオ全体よりも高く評価されることを期待している場合、DownREITはUpREITよりも優先されます。 DownREITは合弁事業として機能します不動産合弁事業不動産合弁事業（JV）は、ほとんどの大規模な不動産プロジェクトの開発と資金調達において重要な役割を果たします。合弁事業はREITと不動産所有者の間の取り決めであり、不動産所有者の資産のみがパートナーシップレベルで保有されます。パートナーシップのパフォーマンスは、REITの不動産ポートフォリオ全体のパフォーマンスと密接に関連しているわけではありません。
プットオプションを行使する場合、転換は、パートナーシップの資産ではなく、転換時のパートナーシップの資産の価値に固定されます。一方、UpREITの投資家が保有するパートナーシップユニットは、REITの株式とともに上下し、転換時に株式の価値が失われると損失を被る可能性があります。
その他のリソース
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