原価法(不動産)-概要、計算方法、制限

不動産物件を評価するコストアプローチは、物件のコストが同様の物件をゼロから構築するコストと等しくなければならないという仮定に基づいています。不動産の建設費には、基礎となる土地の価値と敷地の改良および建設の価値から、改良の減価償却費を差し引いたものが含まれます。

原価法

コストアプローチは、同等のプロパティを構築するのにかかるコストよりも多くのプロパティに支払うことは意味がないという仮定に基づいて機能します。原価法による評価方法は、請負業者の評価方法と呼ばれることもあります。

クイックサマリー

  • 原価法は、不動産の価値を計算する際に使用される3つの主要な方法の1つです。
  • 原価法は、物件の潜在的な購入者が同等の建物を建設する費用に等しい価格を支払うべきであるという仮定に基づいています。
  • 不動産の時価は、土地の価値と土地の改良点の合計から、未払減価償却費を差し引いたものです。

使い方

コストアプローチは、情報に基づいた購入者が、同じレベルのユーティリティで同様のプロパティを最初から構築するのにかかるコストよりも多くのプロパティを支払うことはないという論理に基づいています。コストアプローチは、独自のコンポーネントを備えた教会や学校など、独自のプロパティに適しています。また、新築物件については、最近改良工事が行われたため、工事費の見積もりが容易です。

原価法の計算式は次のとおりです。

不動産価値=交換/複製費用–減価償却費+地価

コストアプローチは、同等のプロパティや収益を生み出すプロパティの能力に基づいていないため、収益ストリーム収益ストリームは、企業が商品の販売やサービスの提供からお金を稼ぐさまざまなソースです。企業がアカウントに記録する収益の種類は、企業が実行する活動の種類によって異なります。カテゴリと例を参照してください。このメソッドは、既存の構造が破壊されて新たに再構築されると想定して、今日プロパティを構築するために発生する金額を考慮します。したがって、それは、資産が建設された土地の価値から、価値の損失を差し引いたものを考慮に入れます。

原価法のステップ

以下は、不動産評価の原価法のプロセスです。

1.構造物の複製または交換費用を見積もる

このステップでは、構造を最初から構築するための現在のコストとサイトの改善を見積もります。コストは、次の2つの方法を使用して見積もることができます。

交換方法

交換方法は、現在の建設資材、基準、設計、およびレイアウトを使用して、評価対象の構造と同じユーティリティで建物を建設するコストを見積もります。

再現方法

複製方法は、同様の材料と建設慣行を使用して、プロパティの複製を構築するコストを見積もります。また、プロパティが構築されたときに配置されていたデザイン、標準、およびレイアウトを使用します。

古くて歴史的な物件ほど、交換費用と複製費用の差が大きくなります。歴史的建造物の複製物件を建てるのは、材料を購入して敷地の改善を行うのにより多くの費用がかかるため、現代の家を複製するよりも費用がかかります。

新築物件については、交換費用と複製費用に大きな違いはありません。たとえば、複製/交換のコストが100万ドルと見積もられているとします。

2.改善の減価償却費を見積もります

減価償却は、建物またはその改善の価値の損失であり、改善の価値と改善の現在の貢献価値との間に差を生じさせます。資産の減価償却を見積もるときは、物理的、機能的、および経済的な減価償却を考慮する必要があります。

物理的減価償却とは、建物の老朽化に伴って発生する損耗を指し、機能的減価償却は、一定期間にわたる消費者の好みや好みの変化に伴って発生します。

経済の減価は、主要な雇用主の崩壊などの外部のネガティブな傾向から生じます。景気後退景気後退は、一般的な経済活動の減速を表すために使用される用語です。マクロ経済学では、GDP成長率が2四半期連続してマイナスになった後、景気後退が公式に認識されています。、および新たなネガティブな展開(近隣の下水処理施設の建設など)。この場合、未払減価償却費が$ 150,000であると想定します。

3.土地の市場価値を見積もる

次のステップは、不動産が建設されている土地の価値を見積もることです。地価を見積もる最も適切な方法は、直接比較法であり、土地の現在の価格は、最近売却された土地の区画の価値から取得されます。それが空いている場合、それはあなたが今日その土地に支払うであろう市場価値です。この場合、土地の市場価値が750,000ドルであると仮定します。

4.複製/交換費用から未払減価償却費を差し引く

改善の減価償却費の合計値を取得した後、ステップ1で取得した推定複製または交換コストからその数値を差し引きます。この場合、次のように計算されます。

交換/複製費用$ 1,000 000

控除:未払減価償却$ 150,000

構造物の減価償却費 $ 850,000

5.構造物の減価償却費を土地の推定値に追加します

最後のステップは、構造物の減価償却費と土地の推定値への改善を追加することです。この図は次のように取得されます。

交換/複製費用$ 1,000,000

控除:未払減価償却$ 150,000

構造物の減価償却費$ 850,000

追加:土地の推定価値$ 750,000

不動産の 総額$ 1,600,000

原価法の限界

原価法の制限の1つは、購入者が同一の不動産を建設するための空き地を見つけることができると想定していることですが、常にそうであるとは限りません。空き地がない場合、物件の見積り額は不正確になります。

また、地域は完全に開発される可能性があり、地方自治体は新しい開発を制限する可能性があるため、その地域の地価を推定することは非現実的です。

もう1つの制限は、考慮すべき多くの要因があるため、古い物件の減価償却費を見積もることが難しいことです。たとえば、古い物件の建設中に使用された建設資材は、利用できなくなったり、使用されなくなったりする場合があります。このようなプロパティの値を見積もると、主観的な余地が大きくなります。

その他のリソース

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