調整後運用資金（AFFO）は、REITの財務実績の指標であり、運用からの資金（FFO）FFOの代替として使用されます-運用からの資金FFOまたは運用からの資金は、から生成されるキャッシュフローの指標です。不動産投資信託でよく使われる事業運営-REITS。事業からの資金（FFO）は、コア事業から生み出される実際のキャッシュフローの金額です。 FFOのガイド。 AFFOは、不動産の生涯にわたる維持費を考慮しているため、FFOよりも優れた指標です。 AFFOの価値は、FFOの数値を調整して、不動産の稼働を維持し、収益を生み出すために必要な経常支出を差し引くことによって得られます。
FFOの数値に加えられたもう1つの調整は、賃料の定額化です。これは、物件の存続期間にわたって賃料費用を分配します。投資家は、純利益から配当を支払うREITの能力のより良い指標としてAFFOを使用します。
概要
- 調整後運用資金（AFFO）は、REITの財務実績の指標であり、運用資金（FFO）の代替として使用されます。
- これは、FFO値を調整して、正規化された経常支出を差し引き、家賃の定額法を使用して計算されます。
- AFFOは、投資家やアナリストが将来株主に配当を支払う企業の能力を判断するために使用されます。
運用から調整後の資金を計算する方法
AFFOを計算するときの最初のステップは、運用からの資金を計算することです。これは、REITのリース活動からのキャッシュフローを測定します。FFOは元々、全米不動産投資信託協会（NAREIT）によって、REITによって生み出されたキャッシュフローの尺度として導入されました。
FFOは、純利益から不動産の売却益を差し引き、減価償却費を加算することによって得られます。取引はREITの将来の収益の可能性に影響を与えない1回限りのイベントであるため、不動産の売却による利益の価値はFFOの計算から除外されます。FFOの公式を以下に示します。
FFO =純利益–原資産の売却益+減価償却費+償却費
FFOの値が取得されると、資産計上および償却された経常支出が差し引かれます。支出には、REIT不動産投資信託（REIT）が所有する不動産を維持するために発生する費用が含まれます。不動産投資信託（REIT）は、収益を生み出す不動産に投資する投資ファンドまたは証券です。この基金は、オフィスやアパート、倉庫、病院、ショッピングセンター、学生住宅、ホテルなどの商業施設への投資に資金を提供する株主の会社によって運営および所有されています。これらの費用には、塗装プロジェクト、屋根の交換、カーペットの張り替え、テナントの改善などが含まれます。FFOに加えられた別の調整は、賃貸料の定額化です。
AFFOの式は次のとおりです。
AFFO = FFO –経常的な資本的支出–定額賃料
AFFOの実例
前回の報告期間中に、ABCLimitedは250万ドルの純利益を報告しました。また、減価償却と償却の形で$ 100,000と$ 150,000が発生しました。償却償却とは、スケジュールされた、事前に決定された少額の支払いを通じて債務を返済する行為を指します。期間償却が適用されるほぼすべての分野で、これらの支払いは元本と利息の形で行われます。この用語は、減価償却の概念とも密接に関連しています。期間中のそれぞれの費用。同社はまた、ポートフォリオ内の2つの物件の売却から50万ドルの利益を上げました。また、同じ期間に別の物件を売却したことで80,000ドルの損失が発生しました。
同じ時期に、ABC Limitedは、屋根の修理、HVACの交換、カーペット、その他の所有する物件の構造改善を行う際に発生した定額賃料13万ドルと経常資本支出20万ドルも報告しました。
上記の情報を使用して、AFFOを次のように計算できます。
ステップ1：FFOの値を計算します。
FFO = $ 2,500,000 + $ 100,000 + $ 150,000 –（$ 500,000 – $ 80,000）
FFO = $ 2,750,000 – $ 420,000
FFO = $ 2,330,000
ステップ2：FFOの価値から、経常的な設備投資と定額の家賃を差し引きます。
AFFO = FFO –資本的支出–定額の家賃調整
AFFO = $ 2,330,000 – $ 200,000 – $ 130,000
AFFO = $ 2,000,000
FFO対AFFO
NAREITによると、FFOはREITの運用パフォーマンスの最も一般的に受け入れられている指標です。これは、純利益に不動産の減価償却費を加えたものに等しく、REITが所有する不動産の売却による損益は除外されます。 NAREITは、REITがFFOを計算する方法に関するガイドラインを提供します。ただし、これは補足的な数値としてのみ機能し、企業はさまざまなFFO式を使用して情報を報告できます。また、FFOには弱点があり、AFFOはいくつかの欠点に対処しようとします。
AFFOは、FFOの弱点のいくつかを解決するために導入されたものであり、株主にとっての残存キャッシュフローのより良い尺度と見なされています。FFOから不動産ポートフォリオの運用コストを差し引きます。控除される費用は、会社が事業を継続するために支払わなければならない費用であり、そのような費用を株主に配当として支払うことはできません。費用には、資産計上および償却される正規化された経常支出、および家賃の定額法が含まれます。
AFFOの価値は、投資家にREITの配当支払い能力のより明確な全体像を提供します。また、FFOとは異なり、NAREITにはAFFOの特定の定義がありません。つまり、REITは、最終的なAFFO値を取得するためにFFOに対して行う調整の柔軟性が高くなります。
追加リソース
Financeは、Financial Modeling＆Valuation Analyst（FMVA）™FMVA®認定を提供しています。キャリアを次のレベルに引き上げたいと考えている人のために、Amazon、JP Morgan、Ferrari認定プログラムなどの企業で働く350,600人以上の学生に参加してください。あなたのキャリアを学び、前進させ続けるために、以下の財務リソースが役に立ちます：
- すべてのリスク利回り（ARY）すべてのリスク利回り（ARY）すべてのリスク利回り（ARY）は、年間賃貸収入を使用して投資の資本価値を決定する従来の不動産指標です。ARYは総利回りと純利回りの両方で構成されます。純利回りには、総利回りから差し引かれない一部の費用（測量士の費用、管理費、修理、ランニングコスト）の控除が含まれます。
- フリーキャッシュフローの計算式フリーキャッシュフロー（FCF）の計算式FCFの計算式=営業活動による現金-設備投資。FCFは、設備投資を差し引いた後に企業が生み出したキャッシュフローの金額を表します
- 営業利益営業利益営業利益は、営業利益または金利税引前利益（EBIT）とも呼ばれ、営業の直接および間接費用を差し引いた後に残った収益額です。営業利益の計算では、支払利息、受取利息、およびその他の非営業収入源は考慮されません。
- 賃貸費用賃貸費用賃貸費用とは、各報告期間における賃貸物件の使用にかかる総費用のことです。これは通常、企業が報告する最大の費用の1つです。通常、レンタル費用よりも大きいのは、売上原価（COGS）と補償（賃金）の2つの費用だけです。